不管因為什么拆遷我們應該堅信有拆就有補,這是互相對應的,我們今天要講的是關于營業中的商鋪遇到拆遷后如何補償的,這也是近期店主咨詢的較多的話題,那我們就來看看這種比較典型的拆遷案例是如何來解決的。
商鋪拆遷不同于普通住宅拆遷,因為其實際經營,商鋪搬遷補償比普通住宅要高很多,首先就房屋價值來說,因商鋪通常位于市中心或商業繁華地段,其房屋價值比普通房屋價值高很多;其次由于用于實際經營,補償項目除了房屋及土地補償、裝修裝潢損失補償、搬遷補助費和臨時安置費等補償外,還包括停產停業等補償。所以,在實際中,商鋪的拆遷補償方式有很類型,分以下這些情況;
一、商鋪補償類型
1、臨街商鋪補償
此類補償分兩種情況,一種證件齊全,即房產證、土地證、營業執照及繳稅憑證等;另一種證件不全,即只有部分或沒有上述證件。第一種情形,則按照市場比較法粗略計算補償即可,但還要計算出停產停業損失、裝潢裝修損失、臨時安置費、搬遷補助費、大型器械搬遷損失補償費、征收拆遷獎勵等等;第二種情形,各地則有不同的處理方法,但都要尊重事實,并非沒有證件的商鋪就不能按照營業性用房補償。
2、商場、寫字樓、市場商鋪補償
商場、寫字樓及市場類商鋪,大多數都是對外出租,此時的承租人也屬于安置對象,常說的停產停業損失就分為兩個部分,一是商場、寫字樓及市場所有權人的停產停業損失;二是租戶的停產停業損失,裝修裝潢損失則一般補給承租人,其他的補償也按照損失的主體進行補償。如果房東實際經營了,也可以拿相應的停產停業損失補償。但商場、寫字樓及市場類商鋪拆遷時,對承租人而言,要特別注意租賃合同中,是否有約定征收拆遷補償的相應條款。
3、底層商鋪補償
無論是社區還是底層,地上及地下商鋪,都要查看其房屋的規劃性質,而此種情況與商場等商鋪類型極其相似,都是以租賃為主。無論是承租人還是房屋所有權人,都可按照上述情況對號入座。除了上述類型的商鋪,還包括交通設施商鋪,例如:機場、火車站、長途汽車站外部或者內部商鋪,此類商鋪的補償,除了要參照上述約定外,還要考慮內部規定等要素。
二、補償費用主要分為以下幾方面
1、拆遷資產的補償費用
包括:無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等。
2、停產停業損失
以實際情況而定,一般既包括實際經營損失也可包括預期經營損失。
3、拆遷補償費用
包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。
4、基于拆遷政策發生的獎勵費用
包括速遷費、拆遷獎勵費等。
三、國有土地上的沿街用房基本是正規的商業用地,產生爭議的多是在集體土地上。
(1)有集體建設用地使用權證
標注的用途為住宅,實際用于生產經營用房。
(2)客觀現實自然形成
本身不是沿街用房,房屋前面修路,房屋可做經營之用,這種時間推移自然形成的用房性質。
(3)村鄉鎮統一規劃的用房
鄉村統一規劃此地為超市一條街、建材一條街。本身經過了鄉村的統一規劃,但是沒有取得相關部門的建筑和土地審批手續。
(4)自建宅基
例如農家樂飯店、農家樂賓館。
(5)集體企業改制
之前是鄉辦、村辦企業,被一次性買斷的商鋪用房。
商戶拆遷補償具體拿的款項當中是包括建筑的房屋的自身價值補償費用,還有就是征收的土地的補償費用等等,當然了,由于它是商戶,所以在征收拆遷的時候,它還涉及到一個因為拆遷這段時間不能夠進行正常的營業活動所產
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